Презентація до турніру юних географів на тему:Мораторій, зубожіння і популізм: 5 міфів про ринок землі

Мораторій, зубожіння і популізм: 5 міфів про ринок земліДослідженнях проблеми продажу землі в Україні до турніру юних географів

20 грудня 2018 року Верховна Рада продовжила дію заборони на продаж сільськогосподарських земель. 8 серпня 2019 новообраний президент Володимир Зеленський анонсував, що до кінця року в Україні проведуть земельну реформу, а вже у 2020-му запрацює ринок землі. Журналісти 24 каналу розбирались з найбільшими "страшилками" про запуск ринку землі в Україні.https://24tv.ua/novini_neruhomosti_tag6177/

Вартість української землі сільгосппризначення може зрости в півтора-два рази після скасування мораторію на її продаж, вважає юрист практики земельного та аграрного права ЮФ Totum Дмитро Савчук, передає UBR.ua. Історична довідка. В ході земельної реформи, проведеної після здобуття Україною незалежності, держава передала 29 млн га колишньої колгоспної землі в приватну власність 7 млн селян. Розміри земельних паїв варіюються: від півгектара на заході України до декількох десятків гектарів на сході та півдні. У 2002-му було введено заборону на продаж землі. Цей захід вважався тимчасовим, однак термін мораторію кількаразово продовжували. В умовах мораторію залишається опція здачі землі в оренду.

Станом на сьогодні як такого ринку землі в Україні немає. Заборона (мораторій) на продаж та відчуження сільськогосподарських земель означає, що власники земельних паїв не можуть вільно розпоряджатися ними, а єдиним способом передачі землі для користування іншим особам є укладання договору про оренду. Причина заборони – відсутність в Україні інфраструктури для запровадження ринку купівлі та продажу сільськогосподарської землі. Трохи статистики. Мораторій на продаж землі в Україні продовжувався 7 разів. Він паралізує ринок у 96% сільськогосподарських земель. Завдяки цьому Україна є світовим рекордсменом за тривалістю земельної реформи – понад чверть століття. У розпал президентської кампанії, яка плавно перейшла у парламентську, політики продовжували лякати українців   Земля та ринок: що пропонують кандидати в президенти міфами про "страшний" ринок землі. Далі читайте головні з них.

Міф 1. Ринок землі відбере землю у селян. Земля вже належить українцям, які володіють земельними паями. 68% земель (27,7 мільйона гектарів) перебувають у власності селян-пайовиків. Створення ринку землі ніяк не вплине на права власності громадян. Відкритий ринок землі не означає, що він "відбере в селян землю". Водночас 1,6 мільйона паїв належать громадянам пенсійного віку. Вони не можуть самі обробляти цю землю і так само не можуть вигідно здати в оренду, продати чи заставити власний пай. Ще гірша історія – приблизно 1 мільйон пайовиків померли за час довготривалої земельної реформи, так і не скориставшись своєю власністю, навіть у спадок землю не передали. Тому що оформлення спадщини коштує більше, ніж прибуток від оренди цієї землі.

Чому тема мораторію важлива для кожного?Факти ICTV нагадують: згідно з Конституцією та Земельним Кодексом (Стаття 21) кожен громадянин України має право на отримання безкоштовної земельної ділянки із фондів державної та комунальної власності для ведення власного сільського господарства – до 2 га землі.

Мовою статистики. Поточний стан: безстроковий мораторій;Площа землі сільгосппризначення: 42 млн га;Площа чорноземів: 28 млн га (одна з найбільших у світі);Щорічно в Україні обробляється: 32 млн га землі. Для порівняння, у Польщі – 14 млн га, Німеччині – 12 млн га, Румунії – 9 млн га. Прогнозована вартість гектару землі в Україні: $1100. Вартість у Польщі – $8000. В Україні 14 агрохолдингів сукупно орендують 3,32 млн га землі (10%).

Цікаві факти про мораторій / Джерело: Ціна держави

Політики-популісти, які люблять гасла на кшталт "земля має належати українцям" – торгують совістю. Бо якраз заборона розпоряджатися своєю власністю – землею – це ознака недемократичної держави. Така заборона є, зокрема у Конго, Венесуелі, Кубі, Таджикистані, Північній Кореї. Правда ж, не найбагатші країни, і не надто вдалі приклади для наслідування?Натомість у США ринок землі вже діє багато років. І ніхто Штати по шматках ще нікуди не вивіз.

Думка експерта. За словами Савчука, безвідносно до старої або нової влади, ринок землі в Україні продовжує активно функціонувати. Однак його левова частка знаходиться в тіні. Тіньові оборудки з землею — не новина для аграрного сектора, і в основному це стосується угод на відчуження підмораторних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.«На тіньовому українському ринку землі орієнтовна вартість землі сільськогосподарського призначення становить приблизно 1,3-2 тис. дол. за 1 га. Перспектива підвищення вартості земель сільськогосподарського призначення в Україні цілком реальна. Вона залежить від багатьох чинників, серед яких: тип ґрунту, показники родючості, природні властивості і кліматичні умови її використання. Припускаємо можливе підвищення вартості сільгоспземель до 2-4 тис. дол. за 1 га залежно від цінності земельної активу», — говорить Дмитро Савчук.

Він вважає, що анонсована президентом земельна реформа може істотно поліпшити стан економіки України.«Запуск ринку землі буде репутаційним плюсом для іміджу країни на міжнародній арені. Обсяги залучення іноземних інвестицій в аграрний сектор безпосередньо залежать від обраної законодавцем концепції ринку землі, установлених обмежень щодо придбання прав на наділи представниками іноземного капіталу», — резюмував Савчук. Після запровадження ринку землі в Україні її нікуди не вивезуть / Ілюстрація: unsplash.com

Міф 2. Землю продадуть за копійки. Насправді це зараз вона приносить своїм законним власникам копійки. За підрахунками аналітиків проекту "Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні", нині українці-власники землі отримують від неї в 12 разів менше, ніж могли б, якби діяв ринок. Сьогодні близько 60% сільськогосподарської землі, яка є у користуванні, обробляється орендаторами, чиї орендодавці – власники паїв. Вартість оренди мала би сягати 455 доларів за гектар замість нинішніх 37. Чому така мала вартість оренди – бо є мораторій на продаж землі с/г призначення, роздрібнена власність землі, поганий доступ до капіталу. А ще – власники паїв не мають досвіду і навичок переговорів за ціну оренди, захист прав користувачів землі у нас слабкий. Тому відкриття ринку – це позитив не лише для тих, хто схоче продати землю – значно дорожче, ніж за "сірими схемами". Ринок також збільшить прибутки орендодавцям землі.

Міф 3. Після відкриття ринку землю в Україні скуплять китайці, індійці, інопланетяни. Можливо. Але не всю. І точно не вивозитимуть її в Китай чи на Марс. Згадайте США – звідти ніяку землю не вивозять, хоча торгують нею вже дуже давно. Інвестор, який захоче мати справу з українським ринком землі, на ній зароблятиме. Створить робочі місця, виробництво. Та й то – якщо будуть хороші умови. А відсутність ринку землі – головний маркер для інвестора. Адже, якщо держава вирішує за власника, як розпоряджатися землею, та ще може в будь-який момент щось заборонити-відібрати – жоден інвестор, навіть інопланетний, не захоче все втратити через емоційну нестабільність парламентарів. Якщо не вірите, що наші законодавці на таке здатні – подивіться трансляцію засідання Ради від 20 грудня 2018 року, момент обговорення продовження мораторію – там один з депутатів так і сказав: "Зараз земля в оренді, і це добре, бо ми, держава, завжди можемо розірвати договір і все забрати". Теоретично, таким депутатам може прийти в голову вигнати геть усіх орендарів будь-чого. Ось чому держава – поганий власник. Та все ж не всі нардепи так думають.

Міф 4. Скасування мораторію на руку латифундистам (крупним землевласникам)Бо тоді вони успішно всю землю скуплять. Насправді – не скуплять, якщо власник не схоче її продати. А от якщо схоче – то вже не за копійки. І зможе вибрати – кому саме продати (дивіться Міф 2). Натомість в Україні понад 15 років успішно діє тіньовий ринок землі. За даними президента Української аграрної конфедерації Леоніда Козаченка, які він повідомив "Урядовому кур'єру" у 2017-му близько 8 мільйонів гектарів державної землі обробляється невідомо ким, поза межами правового поля. Простіше кажучи, окремі латифундисти знають – кому принести відповідну валізу з хабарем, і – обробляй-перепродавай ці гектари, як хочеш. Причому це з благословіння політиків, які грудьми на вила за "заборону розпродажу головного багатства України – святої землі".

Міф 5. Скасування мораторію зразу створить ринок земліІ знову ні. Він не запуститься сам собою на наступний день після того, як знімуть заборону на продаж. Щоб повноцінно запустити ринок землі в Україні, потрібна величезна організаційна і законодавча робота. Найперше – таки розробити законопроект "Про обіг земель сільськогосподарського призначення". А потім сильно піднатужитись парламенту і проголосувати за нього. Як розповів у коментарі 24 каналу заступник голови Стратегічної групи радників прем'єр-міністра, економіст Павло Кухта   Прогноз на 2019 рік: ціни, зарплати, курс валют , цей закон загалом не дуже великий і не дуже складний. Але він би запустив найбільшу і найпотужнішу з доступних нам реформ. 

То навіщо потрібен мораторій. Звісно, якщо "втиснути" в закон непрозорі і неринкові умови – відібрати в селян можна все, і навіть більше. Але для того парламент і потрібен – щоб напрацювати адекватний закон. А мораторій на продаж с/г земель – такий зручний інструмент "захищання зубожілого селянства". Це спосіб для окремих політиків лякати електорат, який вірить локшині на вухах і не хоче розбиратися в тому, як насправді мав би працювати ринок землі. Або ж – такі політики просто відробляють гроші тих, хто якраз і отримує надприбутки з землі, що фактично нікому не належить, доки її власники не можуть нею розпоряджатися. Бо – мораторій.

Ціна української земліУ контексті можливого скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель особливої актуальності набирає питання: “а що буде з їхньою ціною?”Думка експертів розділилася: одні вважають, що буде повний обвал вартості землі, внаслідок чого іноземці скуплять її за копійки; інші ж малюють райдужні перспективи зростання її вартості до європейського рівня. В умовах відсутності ринку, вартість землі обраховується за наступною формулою: Ціна землі = Рентний дохід (абсолютний + диференційований)/Реальна відсоткова ставка. Абсолютний рентний дохід – це сума, яку отримує власник землі незалежно від її врожайності і розташування. Диференційований рентний дохід – додаткова сума, що сплачується за унікальність ґрунтів (чорноземи) та вигідне розташування (близькість до ринків збуту). Реальна процентна ставка – номінальна процентна ставка, скоригована на рівень інфляції (в українському законодавстві визначена на рівні 3,3% річних).

Польща Румунія Болгарія Литва. Стартова 1310 1000 1150 390 1 рік1464 972 1202 406 2 рік2051 1408 1595 536 3 рік2388 1500 1519 734 4 рік3210 1727 1420 831 5 рік3668 1891 2092 1075 6 рік4083 2182 2820 971 7 рік4333 3000 2930 1138 8 рік4833 3182 3832 1605 9 рік6150 3364 4558 1608

Аргументи “За” скасування мораторію. Екстраполюючи результати дослідження на Україну, динаміка зміни цін після скасування мораторію виглядає так: Джерело: IMF Group Ukraine

Михайло Кухар наголошує: страх, що українську землю скуплять іноземці, а вона бур’янами поросте, – ірраціональний, адже кожен власник (байдуже, китаєць, араб чи західноукраїнський магнат) оптимізовуватиме виробництво.

Аргументи “проти”Економіст Максим Зінченко натомість вважає, що, враховуючи економічні реалії, час для зняття мораторію обрано не підходящий. Наразі вигідніше продавати готову продукцію, аніж сам засіб виробництва. Не слід забувати, що ціна на землю формується під впливом економічних показників розвитку держави: – “Земля – це надзвичайно цінний актив, актив вичерпний та невідновлювальний, це засіб виробництва, продавши який, не зможемо більше його повернути назад. Нормалізується ситуація на Донбасі, присвоять Україні новий кредитний рейтинг, припиниться девальвація гривні, збільшиться ВВП, завершаться успішно початі реформи, тоді і можна думати про продаж землі. В протилежному випадку – олігархи й іноземці її скуплять просто за безцінь.”

Максим Зінченко підкреслює: ключове питання тут – для кого вигідне зняття мораторію саме зараз – в умовах таких низьких цін на землю. Для чиновників, чи для селян? Адже, скажімо, в 2014-му гектар української землі коштував дорожче – $1389. Таким чином, враховуючи катастрофічно низький рівень життя українських пенсіонерів в селах, зовсім не складно буде переконати їх продати свої земельні ділянки не за ринковими цінами. З пенсією по 1000 грн, коли не вистачає коштів на ліки і оплату ЖКГ, вони швидко продадуть і за $300, як це сталось у Литві. Економіст також проводить паралелі з приватизацією 1990-х. Тоді українські підприємства і заводи приватизували за безцінь певна група осіб, яка й утворила нинішній клас олігархів. Цілком ймовірно, що аналогічна ситуація повториться і з ринком землі, адже ціни на землю навмисно довели до мінімальних.

– У сучасних умовах, я не бачу передумов для зняття мораторію зараз, не нашкодивши при цьому національним інтересам. В Україні спочатку повинні бути створені умови для прозорої приватизації землі, і тільки потім можна говорити про зняття заборони.

Аргументи “проти”Максим Зінченко вказує: поєднання трьох факторів – низької вартості землі, низького рівня життя селян та їхньої низької освіченості – створює ідеальні умови для масової купівлі землі за безцінь.

Аргументи “проти”

Аргументи “проти”На жаль, український пенсіонер, використовуючи термінологію російського ліберального економіста Єгора Гайдара, просто не вписався в умови ринкової економіки. Тому зароблені на приватизації гроші не принесуть економічної користі державі, – підкреслює Максим Зінченко:– Отримані гроші за продаж землі – просто швидко проїдять або витратять на імпортні товари. Ефект від вливань в українську економіку кількох мільярдів доларів – буде короткостроковим. І він не співставний з довгостроковою втратою такого дорогого активу як земля. Тому українцям слід думати не про $2-3 тис., які можна легко отримати, продавши землю. Думати потрібно стратегічно – в масштабах країни. На українську землю поклали око китайці та араби. Зростання населення вимагає від урядів держав вирішити продовольчу проблему. Проте продаж землі іноземцям не віщує нічого хорошого для української економіки, – вважає Максим Зінченко. Це загрожує тому, що українці житимуть на чужій землі:

Аргументи “проти”- “Працюватимуть на полях китайські працівники, використовуючи китайську техніку, удобрюючи землю китайськими пестицидами, продукцію також вивозитимуть в Китай як і саму землю. Не здивуюсь, якщо під виглядом землі для сільського господарства продаватимуть ліси або родовища корисних копалин. Призначення землі – це всього лише запис у базі даних.”Економіст наголошує: все, що потрібно зараз Україні – це прозорі правила довгострокової оренди землі на 10/20/40 років. Для чого надавати агрохолдингам й іноземцям право власності на землю?Агрохолдингам, підкреслює експерт, потрібна стабільність. Залученню інвестицій в агробізнес країни заважають, перш за все, війна і корупція.

То «ЗА» чи «ПРОТИ»…

Використані ресурсиhttps://24tv.ua/moratoriy_na_zemlyu_v_ukrayini_2018_5_mifiv_pro_rinok_zemli_n1084374