Презентація "Ринок нерухомості в Україні та тенденції його розвитку".

Ринок нерухомості в Україні та тенденції його розвитку.

2018-2019 н. р. Проект учнів 11 класу Гришковецької гімназіїБердичівського району Житомирської області

Серед усіх варіантів найбільш змістовним і точним видається визначення, дане в широко відомій роботі Дж. Фрідмана і Н. Ордуей "Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості":«Ринок нерухомості - це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між різним конкуруючими варіантами землекористування»

Як видно з цього визначення, під ринком нерухомості розуміється сукупність механізмів, що забезпечують наступні взаємопов'язані процеси:• передача прав на нерухомість;• встановлення цін на об'єкти нерухомості;• розподіл і перерозподіл землі (нерухомості) між різними варіантами її використання. Цінність представленого визначення полягає в тому, що в ньому акцент зроблений не на зовнішніх, а на сутнісних характеристиках ринку нерухомості.

Будь-який ринок, у тому числі ринок нерухомості, являє собою механізм розподілу і перерозподілу ресурсів на користь тих учасників економічної діяльності, які здатні забезпечити найбільш ефективне використання цих ресурсів. Ринок нерухомості перерозподіляє "простір нерухомості" через механізм цін між різними конкуруючими варіантами використання нерухомості, забезпечуючи перехід прав до тих суб'єктів, які здатні запропонувати більшу ціну, а отже, забезпечувати найбільш ефективне використання нерухомості. Важливо запам'ятати. Сутнісною функцією ринку нерухомості є те, що він забезпечує розподіл і перерозподіл наявного фонду нерухомості (землі) між різними варіантами його використання.

У наведеному визначенні ясно окреслені межі ринку нерухомості. Ринок нерухомості тісно пов'язаний з цілим рядом суміжних ринків: ринком послуг на ринку нерухомості, ринком товарів тривалого користування, але насамперед з будівельним ринком, що нерідко призводить до їх змішування. Однак ці ринки принципово відрізняються один від одного.

Ринок нерухомості – це сектор ринкової економіки, на якому звертаються об'єкти нерухомості - земельні ділянки з їх поліпшенням або їх просторово і юридично відособлені частини. Результатом цього обороту є зміна правовласника (власника, орендаря та ін.). Ринок будівництва - це сектор економіки, де товар являє собою будівельні роботи та послуги по створенню об'єктів нерухомості. Результатом цього процесу служить виникнення нового об'єкта нерухомості, який, однак, стає таким лише після державної реєстрації прав на нього. Різні і суб'єкти цих ринків. Для ринку нерухомості цими суб'єктами є власники прав на нерухомість, і відносини між ними складаються з приводу переходу прав. В якості таких суб'єктів виступають, зокрема, і забудовники (девелопери), які отримують права на новостворені об'єкти нерухомості. На будівельному ринку в якості суб'єктів виходять забудовники (девелопери), підрядники, керуючі проектами, і відносини між ними виникають з приводу виконання робіт і надання послуг в процесі будівництві.

Важливо запам'ятати. Ринок нерухомості існує там і тоді, коли справа йде про передачу прав на нерухомість: немає переходу прав на нерухомість - немає і ринку нерухомості.

У цьому сенсі відносини між забудовником та інвестором, безумовно, належать до ринку нерухомості, оскільки вони передбачають отримання інвестором прав на створюваний об'єкт нерухомості, на відміну від відносин між забудовниками та підрядниками, які не передбачають такого переходу, а тому відносяться до будівельного ринку, а немає ринку нерухомості.

Розвиваючи наведене визначення з урахуванням того, які відносини слід віднести до ринку нерухомості, можна було б так сформулювати визначення ринку нерухомості. Ринок нерухомості - це сукупність механізмів, за допомогою яких передаються права на нерухомість і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни па нерухомість і нерухомість розподіляється між різними конкуруючими варіантами її використання. У систему ринку нерухомості включаються відносини, що виникають:• в ході створення об'єктів нерухомості - між інвесторами, забудовниками та користувачами нерухомості;• в процесі обороту нерухомості - між продавцями і покупцями, орендодавцями та орендарями і т.д .;• в процесі використання об'єктів нерухомості - між власниками і керуючими, керуючими і користувачами та ін. Виділені вище найважливіші функції ринку нерухомості (передача прав, встановлення цін, розподіл і перерозподіл фонду нерухомості) не вичерпують їх повний перелік.

Зазначимо ще на деякі з них, найбільш суттєві.Інформаційна функція ринку полягає в тому, що ринок нерухомості, як і інші ринки, являє собою розгорнуту інформаційну систему, яка доводить до його суб'єктів і професійних учасників інформацію про ціни, попит та пропозицію, прибутковості інвестицій в нерухомість. Разом з тим, в силу специфічних особливостей ринку (обмеженість числа угод, закритість інформації про істотних особливостях угод), велике значення має розвиток інформаційної інфраструктури ринку.

Посередницька функція ринку полягає в тому, що ринок нерухомості забезпечує взаємозв'язок між покупцями і продавцями, орендарями та орендодавцями, інвесторами та забудовниками, залучаючи їх в єдиний простір взаємодії попиту і пропозиції. При цьому для ефективного функціонування ринку необхідна наявність розгорнутої інституційної та професійної інфраструктури ринку.

Функція забезпечення свободи підприємництва - наявність розгорнутого ринку нерухомості, що є найважливішою умовою свободи підприємницької діяльності, оскільки ринок забезпечує їх ресурсом (землею, будівлями, приміщеннями), без якого неможливо самостійне підприємництво. Відповідно цьому, що більш розвинений ринок нерухомості, чим вище доступність об'єктів нерухомості, чим більше варіантів придбання об'єктів нерухомості у потенційних користувачів, тим активніше розвивається підприємництво, в тому числі малий і середній бізнес.

Крім виділених можна вказати також на такі функції, як стимулююча (ринок мотивує власників і користувачів нерухомості до се ефективному використанню, забудовників і керуючих - до підвищення якості створюваних і пропонованих користувачам об'єктів), сануючих (ринок сприяє перерозподілу нерухомості на користь тих суб'єктів, які здатні використовувати нерухомість найбільш ефективно). У літературі можна знайти вказівки і на інші функції ринку (соціальна та ін.). У літературі можна знайти вказівки і на інші функції ринку (соціальна та ін.).

Таким чином, ринок нерухомості являє собою складну диференційовану систему, що включає в себе ряд груп відносин залежно від втягуються в них суб'єктів. При цьому він виконує ряд функцій, в сукупності забезпечують найбільш раціональний розподіл об'єктів нерухомості в суспільстві відповідно до його потребами.  Фрідман Дж .. Ордуей Н. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості. М .: Справа, 1995. С. 5.

Десять етапів еволюції ринку житла в Україні.І етап (1991–1996 рр.) – утворення та формування ринку. Ціни на житло в Україні були нижчими порівняно з цінами інших європейських країн. При цьому кількість і якість пропозицій житла були дуже низькими.ІІ етап (1997 р. – перша половина 1998 р.) – період цінової стабілізації, що була спричинена певним задоволенням попиту на житло. Безперечним лідером за ціновими показниками було місто Київ.ІІІ етап (друга половина 1998 р. – 2000 р.) – період стрімкого зниження цін.ІV етап (січень – серпень 2001 р.) – початок поступового зростання цін. V етап (вересень 2001 р. – 2007 р.) – різке та тривале зростання цін. Занепокоєність людей щодо стабільності економіки США та американського долара спричинили значний перетік капіталу на ринок нерухомості. В 2002-2005 рр. почали діяти інші фактори: зростання економіки, підвищення платоспроможного попиту. А також зростання обсягів іпотечного кредитування, правовою основою для здійснення якого став Закон України «Про іпотеку» від 19.06.2003 р. На початку 2004 р. був введений податок на додану вартість для забудовників. Ціни на житло, в порівнянні з 2003 роком, підвищилась у 2,6 рази.

СЛІД ЗАУВАЖИТИУ 2005 р. новим чинником, який дав поштовх зростанню цін на житло, стало введення податку на операції з нерухомістю. Посилення податкового тягаря істотно вплинуло на поведінку і наміри учасників ринку, підвищило вартість будівництва житла. Ціни невпинно зростають, відбувається скорочення договорів купівлі-продажу квартир та житлових будинків(Найкращі роки для ринку української нерухомості ─ період з 2004 по 2008 рік, саме в цей період на ринку з'явилися найвідоміші нерухомі активи в основних сегментах ринку, так само як і відбулися найбільш значущі угоди, які визначили майбутнє професійного ринку нерухомості і створили солідне підґрунтя для існування цілої індустрії.  Саме в цей період на ринку нерухомості були присутніми  гравці глобального фінансового ринку, які були готові інвестувати в об'єкти нерухомості на ранній стадії їх виникнення, навіть без наявності надійних титульних документів на земельні ділянки, не кажучи вже про надійне підтвердження комерційної складової майбутнього активу. Угоди здійснювалися на підставі гарних макетів майбутніх комплексів. Банки розраховували прибутковість майбутнього активу, виходячи з величезних орендних ставок і т.д. Обвал світових фінансових ринків у 2008 році одним із перших вдарив саме по ринку нерухомості, що призвело до багаторічного колапсу індустрії в усьому світі.)

VI етап (2007 – 2008 рр.) – період цінового шоку та протистояння тенденцій на ринку житла. Обвалу цін на ринку житла не відбулось. Очікуваного зростання теж. Ціни на початку 2008 р. досягли певної межі, соціально-економічне становище в країні вплинуло на різке зниження кількості угод. VII етап (2009 р.) – спад активності на ринку. Загалом криза змінила ставлення до інвестицій у нерухомість, особливо до придбання житла з допомогою іпотеки під значні відсотки, у зв’язку зі зменшенням доходів населення, відтоку депозитних коштів та збільшення обсягів заборгованості за кредитами. Але пройшов час і ринок нерухомості почав стрімко оживати. Аналіз динаміки ринку і коментарі експертів дозволяють зробити висновок, що на глобальному ринку існує величезна кількість фінансових активів, які забезпечують попит, і ринок нерухомості об'єктивно не встигає його задовольняти. VIІI етап (2010 – 2011 рр.) – стабілізація курсу гривні до дол. США та євро, а також зменшення облікової ставки Національного банку України у 2010 р. позитивно вплинули на відновлення кредитної політики. IХ етап (2012 – серпень 2013 рр.) – збільшується обсяг прийнятих об’єктів в експлуатацію, зростає рівень купівельної активності. Характерною особливість даного періоду є переорієнтація забудовників під потреби покупців, що полягали у зменшенні загальної площі помешкання. За рахунок ставки на будівництво однокімнатних квартир площею 35-56 кв. м., замість 60 кв. м. та двокімнатних площею 68-82 кв. м, а не 90 кв. м., що будувались раніше. Було досягнуто зростання попиту на первинному ринку житла, оскільки вартість квартир нового планування стала порівняною з вартістю подібного житла на вторинному ринку.

З прийняттям Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно», що набрав чинності 1 січня 2013 р. замість Бюро технічної інвентаризації реєстрацію прав на нерухомість отримали право проводити органи Державної реєстраційної служби України (Укрдержреєстр) та нотаріуси. Новий порядок реєстрації нерухомості істотно скоротив пакет документів для реєстрації новобудов, спростив система реєстрації оренди, іпотеки тощо, однак його впровадження дещо стримало укладання угод купівлі - продажу житла на початку 2013 р.

Х етап (вересень 2013 р. – лютий 2014 р.) – стагнація ринку житла. На даному етапі відзначаються нові зміни в законодавстві, що суттєво вплинули на ринок житла, а саме: впровадження Національним банком України з 1 вересня 2013 р. обмеження на готівкові операції сумою 150 тис. Грн.  Зокрема, обмеження готівкових операцій сумою в 150 тис. грн. призвело до зменшення кількості угод на ринку вторинної житлової нерухомості. До основних негативних моментів, що вплинули на застій операцій на ринку житла можна віднести: зниження доходів населення, малого та середнього бізнесу, очікування девальвації гривні по відношенню до дол. США, погіршення політико - економічної ситуації в країні.

Чого чекати від тенденцій 2018 року. Згідно з останніми звітами НБУ, житло в Україні продається практично за собівартістю. Причиною всьому стала відсутність попиту. Великі міста продовжують забудовувати житловими комплексами і новобудовами. Відзначається, що за 9 місяців минулого року в Україні ввели в експлуатацію на 21,4% більше житла (6,8 млн. кв.м загальною площею), ніж за аналогічний період в 2016 р. Загалом, за три квартали 2017 року в експлуатацію ввели 84,4 тис. квартир. НБУ наводить розрахунки, згідно з якими собівартість будівництва нерухомості становить трохи більше 12 тис. грн., а в наступному році вона зросте до 14 340 грн. за квадратний метр. Але підвищувати ціни на квартири зовсім не резонно через відсутність попиту. Так, ринок нерухомості почав падати ще під час кризи в 2008 р. У 2012-му ситуація почала трохи стабілізуватися, але вже через два роки ринок знову зіткнувся з рекордним падінням. Експерти відзначають, що в 2014 р. ціни на квартири в доларовому еквіваленті падали на 2% щомісяця. Головними причинами стало різке знецінення гривні, падіння купівельної спроможності громадян та нестабільна ситуація на сході країни.

“Темпи падіння цін істотно знизилися за останній час. Від 2-3% за місяць в 2014 р. до 0,5% в 2017 р. Відповідно, судячи з динаміки, 2018 буде роком стабільності. Але, швидше роком стабільності з незначною тягою до дуже плавного зниження цін, ніж до плавного зростання ”, – зазначив голова комітету Асоціації фахівців з нерухомості України Едуард Бразас.

За його словами, передумови для підвищення цін дійсно відсутні, як і прогнозував НБУ. Адже головним каталізатором зростання цін може стати збільшення попиту, яке не особливо можливе в 2018 р.“Ціни можуть зрости лише в тому випадку, якщо різко збільшиться попит, тому що пропозицій зараз дуже багато. Грубо кажучи, на одного покупця припадає кілька квартир. Ціни почнуть зростати тільки в тому випадку, якщо кожен з нас вдома знайде нафтову свердловину, або якщо включитися механізм додаткового фінансування покупки. Ні те, ні інше в 2018 р. нам не загрожує. Тому приводу для зростання цін немає ”, – пояснив Бразас.

Голова нацради Ріелторської палати України Віктор Несін розповів, що в 2017 р. на різних сегментах нерухомості спостерігалося зниження цін на 10-15%, що, знову ж таки, пов’язано з відсутністю грошей у населення. Причому, навіть ті люди, у яких є певні заощадження, не поспішають вкладати їх в нерухомість через напружену і нестабільну ситуацію в Україні.“Населення на сьогоднішній день може купувати нерухомість лише шляхом продажу якоїсь своєї однієї квартири і купівлі іншої, або ж по розселенню. Якби була іпотека, у нас би збільшилася кількість покупців, як мінімум серед тих людей, у яких стабільна заробітна плата. їх мало, але вони все-таки є”, – говорить Несін.

Експерт зазначив, що в 2018 році збережеться така ж тенденція, як і в минулому, і ціни просядуть, приблизно на 10%, хоча критичного обвалу не буде.“ Тенденція в 2018 р. на ціни на нерухомість буде все-таки до зниження. Говорити про те, що немає попиту – не можна. У нас колосальний попит, в моєму розумінні, кожен другий українець у нас потребує або поліпшення, або придбання нерухомості. Але немає фінансової можливості, і в 2018 році ця можливість точно не з’явиться. Обвалу цін теж не буде. Тому що обвал відразу викличе попит. Якщо відбувається різкий обвал цін, завжди знаходиться той, хто купить цю нерухомість навіть з метою перепродажу ”, – пояснює експерт. Також Несін повідомив, що в тому випадку, якщо курс долара не підніметься вище 30 грн, активнішим буде первинний ринок, тому що тут житло порядком дешевше, ніж на вторинному ринку.

Висновок: Отже, квартир, що вже є в наявності, вистачить на 5-6 років продажів. І це якщо не буде якихось криз і катаклізмів! Хоча саме до кризи на ринку нерухомості штовхають будівельні фірми, які за наявності такої надутої “бульбашки” й далі будують і вводять у дію нове житло. Виникає закономірне питання. Будівельні фірми утримують різного роду високооплачуваних «маркетологів», «фахівців із нерухомості» й інших «експертів». Куди дивиться вся ця публіка? Чому не доповідає своєму керівництву і власникам, що ринок перенасичений і може будь-якої миті обвалитися? Нарешті, де ефективність приватнокапіталістичного підприємництва, якщо через жадібність чиняться відверто неприпустимі речі, що загрожують величезними проблемами не лише для будівельних фірм та їхніх клієнтів, а й для фінансової системи країни, тобто для всіх громадян?!

А це ж ще далеко не всі проблеми. Ситуація, що склалася, змушує забудовників знижувати ціни. Водночас значну частину реальної собівартості займають витрати на дозвільні документи, відкати та хабарі. Тому забудовники починають економити на зарплаті робітникам, на матеріалах, на якості цих матеріалів та будівництва загалом. Наслідки є очевидними. Окрім того, що клієнти отримують неякісне житло, воно ще й становить потенційну небезпеку як для мешканців, так і для оточуючих.